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DOMANDA
RISPOSTA DI PAOLA PEZZALI
Vorrei porre all'esperto di mediazioni immobiliari il seguente quesito:
Ho sottoscritto una proposta per l'acquisto di un immmobile; l'agente mi ha comunicato l'accettazione firmata da parte del proponente venditore.
Il giorno stabilito per il preliminare presso il notaio, il proponente non si presenta e comunica di non voler più vendere.
Tramite visura notarile
scopro che il proponente in data successiva all'accettazione della mia proposta ha sottoscritto un preliminare registrato con altro acquirente antecedentemente presentato dalla stessa agenzia ma con la quale però non aveva sottoscritto alcun impegno.
L'agenzia immobiliare mi richiede la provvigione poichè la mia proposta era stata accettata e sostiene di non poterla pretendere dall'altro acquirente sottoscrittore del preliminare, poichè sostiene di non aver alcuna prova firmata dell' avvenuta presentazione se non un semplice scambio di e-mail .
Sono tenuto a pagare ugualmente la provvigione o l'agenzia è tenuta a richiederla al sottoscrittore del preliminare?

Egregio Collega,

la mediazione non è dovuta, poiché per copiosa giurisprudenza, il diritto
matura solo al momento della sottoscrizione
del preliminare, prima di tale
momento non si può ritenere  sussistere l'attività mediatizia.
Cordialmente

Buongiorno,
sono un privato in cerca di casa da settembre 2008 (e ho anche venduto la mia a Dicembre 2008). Visto che attualmente non lavoro, ho avuto modo di vedere tante case e conoscere molti Agenti Immobiliari perché ho impegnato tante giornate intere a prendere appuntamenti e visionare appartamenti nella zona di Genova centro.
Inizialmente avevo molti preconcetti sulle Agenzie Immobiliari, ora ci credo di più ma, proprio per questo mi permetto di dire che la maggior parte degli Agenti incontrati (o meglio di chi mi porta in visita) si sono dimostrati incompetenti, furbacchioni e spesso anche maleducati.
Negli ultimi tempi, in relazione anche a fatti ben specifici che mi hanno portato anche ad una Querela e ad un Esposto alla Camera di Commercio di Genova, mi sono interessato sulla normativa che regola il ruolo del Mediatore ma, sinceramente, ho trovato tanti pareri personali e pochi riferimenti sicuri.
Qualche giorno fa però mi sono imbattuto nel suo documento sulla MEDIAZIONE IMMOBILIARE e devo dire che è l’unico testo, chiaro e “applicato”, che mi ha fatto capire qualcosa di più su questo lavoro. Anche i Forum e i Blog Immobiliari offrono più che altro una giungla di giudizi e facili prese di posizione senza precisi riferimenti alla normativa.
Mi sembra tuttavia che le norme siano un po’ scarse e tutto poi debba dipendere, nel caso, dall’ambiente giudiziale in cui si aprono le cause.
Quello che mi sembra di aver capito è che il Mediatore è piuttosto protetto: dai contratti verbali, alla mediazione atipica ecc. ecc.
Io credo però che, a parità di tutela del Mediatore debba essere protetto molto anche il privato/cliente che si rivolge all’Agenzia; penso, come minimo che tutti i venditori , prima di accettare un incarico di vendita, debbano parlare con il professionista direttamente e debbano avere chiari diritti e doveri della sottoscrizione.
Di seguito le espongo il mio caso, spero in modo sintetico ma con tutti i dettagli che mi hanno fatto pensare:
Ottobre 2008: durante la mia ricerca sulle case in vendita, un mio amico geometra mi parla di una casa grande, con parcheggio sotto casa di proprietà in vendita a 300.000 euro e di cui lui aveva disegnato la planimetria per l’aggiornamento al Catasto. Sia per il prezzo alto sia per l’ubicazione dell’immobile in una zona che non mi piaceva molto, ho escluso di contattare l’Agenzia che, in quel periodo l’aveva in esclusiva.
Febbraio 2008: dopo tanti appartamenti visti, nel caos delle chiamate telefoniche, in base a richieste che avevo fatto via internet, un’Agenzia praticamente sconosciuta (di cui non si trova neanche il numero sull’elenco ma comunque iscritta regolarmente) mi porta a vedere una casa che non mi piace e successivamente, per telefono mi propone un altro appartamento (grande, con terrazzo sovrastante e posto auto di proprietà) ubicato in una data via di genova. Anche se il prezzo (290) mi sembra troppo alto, l’Agente immobiliare mi invita di andarla a vedere e fissiamo un appuntamento.
Nel momento che l’Agente mi porta davanti al palazzo, scopro che questo non si trova nella via definita per telefono ma in una traversa e riconosco allora che la casa in questione  è quella già conosciuta, proposta dal mio amico geometra.
Non rifiuto di fare la visita e la casa risulta molto grande e piacevole, soprattutto per il posto auto di proprietà.
Scopro, anche se l’Agente ha mentito, che l’appartamento non è in esclusiva e, nonostante il prezzo elevato, decido di lanciare un’offerta al volo, visto che la situazione delle nostre ricerche era in stallo, perché no… vediamo cosa succede!
Nel momento che decidiamo di fare una Proposta però, a parità di provvigione, decido di andare dall’Agenzia che prima ce l’aveva in esclusiva e della quale sono ancora affissi tutti i cartelli (si tratta di un Agenzia famosa e di cui mi fido). Diciamo ho pensato di premiare il lavoro di pubblicità e impegno concreto.
Così ho fatto una Proposta ad un prezzo decisamente inferiore (250.000 su 290.000) e la Proposta ha avuto, con una controfferta di 255.000 una durata di 15 giorni senza che si arrivasse alla conclusione dell’affare.
Durante il periodo di durata della Proposta il titolare mi rivela però che, secondo il suo modo di lavorare, anche se esiste una Proposta sottoscritta e con un assegno (10.000 euro) quale caparra penitenziale, lui è tenuto a presentare eventuali altre proposte per rispettare la volontà e l’interesse del venditore….
Questa cosa mi ha un po’ spiazzato perché non avevo mai sentito nessuno fare in questo modo…. Almeno nei giorni validi per la Proposta vorrei sentirmi protetto perché, in effetti io risulto l’unico vincolato….e la mia Proposta potrebbe risultare oggetto d’asta.
Nonostante alcune variazioni sulla mediazione, l’affare comunque non si chiude e ritiro l’assegno di caparra.
Nei giorni successivi, per caso sento un’amica che lavora in un’Agenzia famosa che mi chiedeva a che punto siamo con la nostra ricerca. Nel momento che io accenno a quella casa sulla quale avevamo fatto la Proposta, scopro che anche loro ci lavorano NON IN ESCLUSIVA, quindi senza pubblicità, cosa che non mi aspettavo.
Intanto stavo anche pensando se c’erano vincoli, in qualche modo, che mi potessero impedire di contattare privatamente il Proprietario (nel caso il proprietario dovesse pagare una provvigione o rimborsare delle spese potevamo anche dividerle in due).
Visto che ho fiducia nella mia amica e nell’Agenzia che rappresenta (Tecnocasa) ho deciso di fare un’altra Proposta con lei. In questo caso almeno sono protetto perché durante i 15 giorni di validità Tecnocasa blocca completamente ogni eventuale offerta successiva alla mia. Prima di sottoscrivere la Proposta ho parlato con lei per eventuali problemi con le altre Agenzie (la prima che mi ha portato a visitare la casa e la seconda con la quale ho fatto la prima proposta) e sembrava non ci fossero preoccupazioni.
Per sicurezza però mi sono messo a cercare su web casi/opinioni/sentenze… e in verità non mi sono sentito così al sicuro.
Ora, per finire, le chiedo queste cose:
-          In qualità di promissario acquirente posso avere problemi con le altre Agenzie nel caso l’affare si concluda positivamente oppure è una preoccupazione che riguarda solo il Venditore?
-          Nel caso non vada a buon fine neanche questa Proposta posso rivolgermi direttamente al Proprietario? In fondo sono io che sono andato a cercare le Agenzie per fare una Proposta e loro non sono riuscite nella Mediazione.
-          Nel caso la prima Agenzia che mi ha fatto vedere la casa reclamasse i suoi diritti (non ho firmato niente per la visita) posso dimostrare che ero già a conoscenza della casa grazie al mio amico che l’ha disegnata e che mi ha fatto vedere la planimetria alcuni mesi prima?
Secondo me, sarebbe ingiusto impedirmi di cambiare Agenzia quando la prima non è riuscita nell’intento oltreché avere un modo di lavorare che non accetto.
Comunque ancora non sono sicuro delle mie convinzioni e quindi provo a chiedere a lei visto che è Avvocato nel campo della Mediazione Immobiliare.
Le aggiungo per finire una nota anche sull’altro caso sul quale ho in corso una Querela e un Esposto.
Ho sottoscritto una Proposta con assegno di 1000 euro. L’Agente, pubblicizzava la casa come Attico di 85 mq con terrazzo di 75 mq mentre in verità era un ultimo piano di 64 mq interni (tramezze comprese) + terrazzo di 52 mq. Purtroppo, essendo una casa a pianta quadrata e tutta aperta non ci siamo accorti della differenza a occhio e l’Agente ci ha messo fretta per firmare la Proposta. Solo dopo la Proposta l’Agente ci ha fatto avere la planimetria (non catastale) dalla quale ho desunto che la casa in realtà era più piccola e, una volta che sono andato a misurarla, risultava ancora più piccola.
Sulla proposta non era neanche indicato la clausola “a corpo e non a misura” (che poi prevede che la grandezza non sia inferiore di un ventesimo) per cui abbiamo deciso di tirarci indietro e fare una Querela per Truffa (più del 25% in più del reale). Nel frattempo (solo 3 giorni) i proprietari hanno incassato i 1000 euro e, solo dietro raccomandata dall’avvocato hanno deciso di restituire solo 600 euro; mentre attendiamo l’esito della querela che ha tempi lunghi.
Egregio Utente,
una circostanza certa, nel suo caso, è che ormai l’immobile che ha visitato non potrà più acquistarlo “privatamente” senza correre il rischio di future richieste di provvigione da parte delle Agenzie a mezzo delle quali Lei ha visitato l’appartamento.
Ogni Agenzia potrà entro un anno dalla conoscenza della conclusione dell’affare inviare la sua richiesta di provvigione.
Anche l’aver solo contattato telefonicamente o, ancor più, l’aver visitato l’immobile tramite un mediatore costituiscono elementi che possono essere valutati da un Giudice come sufficienti a realizzare un contributo causale tra l’opera del mediatore medesimo e la conclusione dell’affare.
In tema di provvigioni il Codice Civile e la legge speciale n. 39/89 non vietano infatti a più mediatori di concorrere, anche in tempi diversi, alla conclusione del medesimo affare.
Ai sensi dell’art. 1758 cc (“Pluralità di mediatori”) viene rappresentato il diritto di ogni singolo mediatore ad una quota di provvigione che verrà calcolata (secondo ormai costante giurisprudenza della Cassazione) avendo riguardo alla “entità ed importanza dell’opera prestata”.
Nel caso concreto, sconsigliandola, per il futuro di rilasciare una pluralità di proposte di acquisto e di vedere più volte la stessa abitazione con più Agenzie, Le consiglio di fare la sua proposta alla Agenzia che le dà più fiducia facendo però inserire nella proposta che la stessa Agenzia viene portata a conoscenza della circostanza che Lei ha visitato in data…. con l’Agenzia…. lo stesso immobile, e che la medesima Agenzia cui rilascia la proposta irrevocabile in caso di conclusione dell’affare, con contestuale dazione della provvigione, si obbligherà a tenerla indenne da qualsivoglia richiesta di provvigione che altre Agenzie o mediatori dovessero inoltrarle in futuro per la conclusione dell’affare de quo.
Circa la proposta con versamento di assegno da 1000 Euro, a mio avviso ha agito correttamente nel ritirarsi dall’affare.
Tuttavia Le ricordo che pur se le clausola “a corpo e non a misura” non è stata indicata, verosimilmente sarà stata indicata la clausola “nello stato di fatto e di diritto” che può essere analogamente interpretata.
Per riavere i 400 Euro della proposta Le conviene a questo punto attendere l’esito della querela sporta.
 

  
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