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lunedì 19 agosto 2019 ..:: Chiedi agli esperti » Ferdinando Paparatti ::.. Registrazione  Login
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DOMANDA
RISPOSTA DI
FERDINANDO PAPARATTI
Gentile Collega,
gradirei un Tuo autorevole parere in merito alla seguente questione,
relativa ad un contratto preliminare di vendita relativo ad immobile da
costruire.
Nello specifico, il promittente venditore (società costrutttrice) non ha,
a tutt'oggi, costruito l'immobile, il cui termine di consegna è (era)
previsto entro il mese di Giugno 2007, ed anzi non ha nemmeno iniziato la
costruzione.
Il ritardo, par di capire, deriva da una mancata messa a disposizione del
terreno da parte del Comune, il quale, all'interno di un "programma di
recupero urbano", concedeva alla società costruttrice un diritto di
acquisizione di un lotto residenziale, risultando però tale terreno
occupato abusivamente, tanto da far nascere una controversia giudiziaria
tra l'occupante ed il comune.
Il nodo principale della questione è che nel contratto è espressamente
specificato che il promittente venditore non potrà essere ritenuto
inadempiente, o comunque non possono ad esso imputarsi ritardi nella
consegna, laddove questi siano "dipendenti da cause di forza maggiore,
ritardi delle Pubbliche Amministrazioni nella realizzazione delle
urbanizzazioni".
Ti specifico, a fini di ulteriore chiarezza, che nel contratto si fa
anche menzione dell'immiente deposito dei "progetti definitivi delle
opere di urbanizzazione primaria e secondaria e delle opere
straordinarie", nonché la "stipula della Convenzione con il Comune con
cui saranno disciplinate le modalità di attuazione e di realizzazione del
Programma, nonché delle opere di urbanizzazione", a cui seguirebbe la
cessione dell'area pubblica in favore della società promittente
venditrice.
Cosa ne pensi della clausola contrattuale che, apparentemente, non
permette all'acquirente di chiedere eventualmente l'inadempimento, con
contestuale richiesta del doppio della caparra confirmatoria???
Tra l'altro, manca nel contratto la modalità di attuazione della caparra
penitenziale che, secondo alcuni orientamenti giurisprudenziali, è
decisiva ai fini della sua utilizzazione, ed aggiungo che, purtroppo, il
contratto è stato sottoscritto pochi mesi prima dell'entrata in vigore
del D. Lgs n. 122/2005, il quale, sul tema, sembra conceda maggiori
tutele e garanzie all'acquirente di un immobile da costruire.
Ti ringrazio per ogni consiglio ed autorevole valutazione che vorrai
fornirmi

Egregio Collega,
in relazione alla Tua richiesta di consiglio sulla questione che poni alla
mia attenzione, devo preliminarmente dichiarare che, in difetto di
documenti, esso sarà parzialmente idoneo allo scopo, in quanto non potrà
considerare presupposti e clausole nel rapporto tra il Tuo assistito e la
società di costruzioni, così come non potrà considerare il contenuto delle
convenzioni, atti d'obbligo, concessione o permesso a costruire, se
intervenuti, tra la società di costruzioni e il Tuo assistito, atti e
documenti che hanno influenza determinante rispetto al fine che persegui.

Non mi sottrarrò comunque dall'offrire delle considerazioni, i cui
importanti limiti ho appena accennato.

Preliminarmente è necessario condividere alcuni presupposti che mi sembra
siano acquisibili dalla Tua esposizione come dato certo:
a) il terreno non è della società di costruzioni e non sarebbe stato ancora
consegnato dal comune con il quale la società parrebbe essere in causa; b)
la convenzione con il Comune e i relativi atti d'obbligo che sono la fonte
regolatrice del rapporto con la società di costruzioni, pare di capire, non
siano ancora intercorsi, ed essi, sottolineo, sono determinanti per la
realizzazione dell'opera, per la destinazione della stessa e delle
pertinenze, così come per la cessione e la gestione dei beni immobili, tra i
quali sicuramente ci saranno dei posti auto. La mancanza di tutti queste
fonti significa che ad oggi la società di costruzioni non ha alcun valido
titolo per costruire.

Venendo alla clausola contrattuale, dalla sola disamina di quanto mi riporti
parrebbe che l'inadempimento, anche da ritardo nella consegna, non possa
essere imputato in due ipotesi convenute: a) cause di forza maggiore; b)
mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione da parte del comune. Sul
punto, essendo note le ipotesi di cause di forza maggiore e la copiosa
giurisprudenza relativa alle varie fattispecie, non mi permetto di
interferire nel Tuo lavoro, mentre per quanto attiene alle opere di
urbanizzazione, prescindendo dall' individuazione se il riferimento sia a
quelle primarie o secondarie, pare che tale esimente non sia in alcun modo
individuabile, in quanto la società non ha neanche il terreno comunale sul
quale costruire ed è in causa con il comune.

Nel caso in specie, con tutte le riserve del caso per i motivi a monte
rassegnati, ritengo che la società sia inadempiente nei confronti del Tuo
assistito e che, previa messa in mora della stessa, questa sarà tenuta alla
corresponsione del doppio della caparra, ex art. 1385 c.c.. Temo che dovrai
procedere giudizialmente contro la società, che non ottempererà
spontaneamente alle richieste.

Buon lavoro
Ferdinando Paparatti
Gentile Collega Ferdinando Paparatti, sarebbe per me utile conoscere il Suo punto di vista in merito alla validità di una clausola contrattuale, approvata specificatamente, che preveda per il ritardo nel pagamento del corrispettivo l’applicazione degli “ interessi bancari “.
 
Caro Collega, la clausola di cui trattasi è da ritenersi nulla e quindi non produttrice di effetti tra le parti indipendentemente dalla sua approvazione specifica.
Pur riconoscendo che l’obbligo della forma scritta ad substantiam per la pattuizione degli interessi convenzionali non richiede necessariamente l’indicazione in cifre del tasso di interesse pattuito, potendo essere questo determinato per relationem, il semplice rinvio e richiamo agli interessi bancari non è sufficiente a determinare il tasso convenuto, non solo perché non è in alcun modo indicato se si tratti di interessi bancari debitori o creditori, ma anche per l’inesistenza di accordi interbancari che disciplinino in maniera convenzionale e vincolante i tassi, i quali, anche sulla stessa piazza variano tra minimi (prime rate) e massimi (top rate) e sono dipendenti da situazioni contingenti legate all’andamento del sistema economico-finanziario in un certo periodo, oltre ad essere dipendenti dalla valutazione discrezionale delle banche sulle qualità soggettive della clientela.
La giurisprudenza di legittimità e di merito, sul punto, è costante e conforme.
 
 
 

  
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