Contratti

DOMANDA	RISPOSTA DI FERDINANDO PAPARATTI
Gentile Collega, gradirei un Tuo autorevole parere in merito alla seguente questione, relativa ad un contratto preliminare di vendita relativo ad immobile da costruire. Nello specifico, il promittente venditore (società costrutttrice) non ha, a tutt'oggi, costruito l'immobile, il cui termine di consegna è (era) previsto entro il mese di Giugno 2007, ed anzi non ha nemmeno iniziato la costruzione. Il ritardo, par di capire, deriva da una mancata messa a disposizione del terreno da parte del Comune, il quale, all'interno di un "programma di recupero urbano", concedeva alla società costruttrice un diritto di acquisizione di un lotto residenziale, risultando però tale terreno occupato abusivamente, tanto da far nascere una controversia giudiziaria tra l'occupante ed il comune. Il nodo principale della questione è che nel contratto è espressamente specificato che il promittente venditore non potrà essere ritenuto inadempiente, o comunque non possono ad esso imputarsi ritardi nella consegna, laddove questi siano "dipendenti da cause di forza maggiore, ritardi delle Pubbliche Amministrazioni nella realizzazione delle urbanizzazioni". Ti specifico, a fini di ulteriore chiarezza, che nel contratto si fa anche menzione dell'immiente deposito dei "progetti definitivi delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e delle opere straordinarie", nonché la "stipula della Convenzione con il Comune con cui saranno disciplinate le modalità di attuazione e di realizzazione del Programma, nonché delle opere di urbanizzazione", a cui seguirebbe la cessione dell'area pubblica in favore della società promittente venditrice. Cosa ne pensi della clausola contrattuale che, apparentemente, non permette all'acquirente di chiedere eventualmente l'inadempimento, con contestuale richiesta del doppio della caparra confirmatoria??? Tra l'altro, manca nel contratto la modalità di attuazione della caparra penitenziale che, secondo alcuni orientamenti giurisprudenziali, è decisiva ai fini della sua utilizzazione, ed aggiungo che, purtroppo, il contratto è stato sottoscritto pochi mesi prima dell'entrata in vigore del D. Lgs n. 122/2005, il quale, sul tema, sembra conceda maggiori tutele e garanzie all'acquirente di un immobile da costruire. Ti ringrazio per ogni consiglio ed autorevole valutazione che vorrai fornirmi	Egregio Collega, in relazione alla Tua richiesta di consiglio sulla questione che poni alla mia attenzione, devo preliminarmente dichiarare che, in difetto di documenti, esso sarà parzialmente idoneo allo scopo, in quanto non potrà considerare presupposti e clausole nel rapporto tra il Tuo assistito e la società di costruzioni, così come non potrà considerare il contenuto delle convenzioni, atti d'obbligo, concessione o permesso a costruire, se intervenuti, tra la società di costruzioni e il Tuo assistito, atti e documenti che hanno influenza determinante rispetto al fine che persegui. Non mi sottrarrò comunque dall'offrire delle considerazioni, i cui importanti limiti ho appena accennato. Preliminarmente è necessario condividere alcuni presupposti che mi sembra siano acquisibili dalla Tua esposizione come dato certo: a) il terreno non è della società di costruzioni e non sarebbe stato ancora consegnato dal comune con il quale la società parrebbe essere in causa; b) la convenzione con il Comune e i relativi atti d'obbligo che sono la fonte regolatrice del rapporto con la società di costruzioni, pare di capire, non siano ancora intercorsi, ed essi, sottolineo, sono determinanti per la realizzazione dell'opera, per la destinazione della stessa e delle pertinenze, così come per la cessione e la gestione dei beni immobili, tra i quali sicuramente ci saranno dei posti auto. La mancanza di tutti queste fonti significa che ad oggi la società di costruzioni non ha alcun valido titolo per costruire. Venendo alla clausola contrattuale, dalla sola disamina di quanto mi riporti parrebbe che l'inadempimento, anche da ritardo nella consegna, non possa essere imputato in due ipotesi convenute: a) cause di forza maggiore; b) mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione da parte del comune. Sul punto, essendo note le ipotesi di cause di forza maggiore e la copiosa giurisprudenza relativa alle varie fattispecie, non mi permetto di interferire nel Tuo lavoro, mentre per quanto attiene alle opere di urbanizzazione, prescindendo dall' individuazione se il riferimento sia a quelle primarie o secondarie, pare che tale esimente non sia in alcun modo individuabile, in quanto la società non ha neanche il terreno comunale sul quale costruire ed è in causa con il comune. Nel caso in specie, con tutte le riserve del caso per i motivi a monte rassegnati, ritengo che la società sia inadempiente nei confronti del Tuo assistito e che, previa messa in mora della stessa, questa sarà tenuta alla corresponsione del doppio della caparra, ex art. 1385 c.c.. Temo che dovrai procedere giudizialmente contro la società, che non ottempererà spontaneamente alle richieste. Buon lavoro Ferdinando Paparatti
Gentile Collega Ferdinando Paparatti, sarebbe per me utile conoscere il Suo punto di vista in merito alla validità di una clausola contrattuale, approvata specificatamente, che preveda per il ritardo nel pagamento del corrispettivo l’applicazione degli “ interessi bancari “.	Caro Collega, la clausola di cui trattasi è da ritenersi nulla e quindi non produttrice di effetti tra le parti indipendentemente dalla sua approvazione specifica. Pur riconoscendo che l’obbligo della forma scritta ad substantiam per la pattuizione degli interessi convenzionali non richiede necessariamente l’indicazione in cifre del tasso di interesse pattuito, potendo essere questo determinato per relationem, il semplice rinvio e richiamo agli interessi bancari non è sufficiente a determinare il tasso convenuto, non solo perché non è in alcun modo indicato se si tratti di interessi bancari debitori o creditori, ma anche per l’inesistenza di accordi interbancari che disciplinino in maniera convenzionale e vincolante i tassi, i quali, anche sulla stessa piazza variano tra minimi (prime rate) e massimi (top rate) e sono dipendenti da situazioni contingenti legate all’andamento del sistema economico-finanziario in un certo periodo, oltre ad essere dipendenti dalla valutazione discrezionale delle banche sulle qualità soggettive della clientela. La giurisprudenza di legittimità e di merito, sul punto, è costante e conforme.