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DOMANDA
RISPOSTA DI GIANLUCA SPOSATO
Gent.mo Avvocato,
su un custode giudiziario e su provvedimento del G.E. è stato rinnovato per 6 anni il contratto di locazione commerciale con l’affittuario nel giugno 2010.
A giugno 2011 devo provvedere a versare l’irpef sul canone annuo rinvenuto nella procedura?
Grazie.
Senza addentrarci in complesse argomentazioni fiscali e tributarie, nel caso prospettato dal lettore di locazione commerciale con rinnovo del contratto, il Custode Giudiziario non sarà tenuto ad effettuare alcun versamento Irpef, atteso che, da semplice visura catastale, l’immobile seppur gravato risulterà intestato alla proprietà. Dunque dovrà, per sua maggior diligenza, comunicare alla proprietà i canoni incassati per suo tramite alla procedura, affinchè questa possa indicarne l’esatto ammontare nel quadro B della dichiarazione dei redditi.
Gentile avvocato ho acquistato un immobile da una procedura esecutiva immobiliare alla quale è opponibile un contratto di locazione a canone concordato (3+2) art.2 comma 3 legge 431/98, con prima scadenza giugno 2011 e canone pari a meno della metà del minimo contrattuale previsto dal vigente accordo territoriale. Il custode del compendio ha inviato formale (generica) disdetta a marzo 2010, quindi nei tempi, sostenendo che nel caso di esecuzione immobiliare in rinnovo automatico (art. 5 L.431/98) non è applicabile. Vorrei sapere da lei se e come posso chiedere l’applicazione dell’art. 2923 comma 3 del codice civile e se e vero ciò che sostiene il custode del compendio riguardo alla scadenza del contratto. Grazie mille
 

Di regola all'acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento. Questo criterio subisce però un'eccezione, ai sensi dell'art. 2923 terzo comma c.c.. In questo caso l'acquirente non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall'espropriato in epoca anteriore al pignoramento qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. La congruità o meno del prezzo per l'estensione alla vendita forzata del principio per cui l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione va valutata non con riferimento all'epoca della stipulazione del contratto o dell'assegnazione del bene, ma alla data del pignoramento. L'acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi dell'art. 1415, secondo comma, c.c., fornendone la prova (Cass. 27/1/1999, n. 721). Dopo che sia stato eseguito il pignoramento, non è dato parlare di rinnovo tacito del contratto di locazione per mancata disdetta da parte del locatore, essendo necessaria l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560 secondo comma c.p.c., mancando la quale il rapporto locativo non subisce rinnovi ulteriori dopo il pignoramento (Cass. 25/2/1999). Qualora infine la locazione, per essere stato il relativo contratto stipulato in epoca successiva al pignoramento dell'immobile, non sia opponibile all'aggiudicatario del bene, il conduttore che non sia stato avvertito dell'esistenza del pignoramento dell'immobile, e che sia stato costretto a rilasciarlo in seguito alla vendita, ha diritto, per il fatto di aver subìto l'estromissione da parte dell'aggiudicatario, al risarcimento del danno nei confronti del locatore, per non aver goduto dell'immobile fino alla scadenza pattuita.

Egregio Avvocato,
in vista delle imminenti prove per l'esame di stato, mi è sorto un dubbio: quando è obbligatorio inserire in calce all'atto la procura speciale? Mi hanno sempre consigliato di inserire una formula ampia, del tipo" delego a rappresentarmi e difendermi in ogni stato e grado del presente giudizio l'avv.___, conferendogli ogni più ampia facoltà di legge". E' una formula sempre corretta?
La ringrazio anticipatamente per l'attenzione e Le porgo distinti saluti.
In risposta alla Sua richiesta circa la procura alle liti, è pacifico che, come disposto dall'art. 83 c.p.c., la stessa può essere generale o speciale.
Nel caso di procura rilasciata al difensore, di solito si fa uso della procura speciale che va apposta a margine della citazione, del ricorso, del controricorso, della comparsa di risposta o di intervento, del precetto o della domanda di intervento nelle esecuzioni.
La legge del 27.5.97 n. 141 ha disposto che la procura al difensore può essere conferita anche su foglio separato purchè questo sia congiunto materialmente all'atto cui si riferisce.
L’ultima legge del 18.06.09 n. 69 ha precisato che, ove vi sia nomina nel corso del giudizio di nuovo difensore, la procura va apposta nella memoria di costituzione di questi. Ciò era una prassi già continuamente usata.
Comunque, la procura è valida soltanto per un grado di giudizio ed, affinchè possa essere ritenuta valida in appello, occorre specifica indicazione.
Di solito viene rilasciata come appresso:"In ogni stato e grado del giudizio,anche in appello e negli atti conseguenti e necessari, delego a rappresentarmi e difendermi nel presente giudizio l'Avv. Tizio cui conferisco ogni più ampia facoltà di legge ed esplicitamente quella di conciliare e transigere. Eleggo domicilio nel suo studio in...".
E' bene specificare chiaramente la concessione della facoltà di conciliazione, così come previsto dall'art. 185 cpc 1° comma.
Sono a Sua disposizione per quant'altro Le possa occorrere e ricambio distinti saluti.
Avv. Sposato
 
 
Gentile avvocato, sono una giovane collega, sua lettrice. Devo effettuare un pignoramento immobiliare nei confronti di una persona  coniugata in regime di comunione legale. Ho un dubbio: se pignorare l’intero o il 50% della quota risultante dalle visure catastali?
In regime di comunione i coniugi acquistano entrambi il 100% della proprietà indivisa e non il 50% cadauno. Anche se nelle risultanze delle visure catastali, nel caso in cui i coniugi abbiano adottato il regime della comunione dei beni,  vi è scritto in maniera equivoca, che la proprietà risulta al 50% a carico di ciascuno. 
Nel caso in esame, dunque, il pignoramento deve essere fatto, a pena di improcedibilità, per l’intero e non pro quota,  ritenendosi che non potrebbe mai instaurarsi un giudizio di divisione da parte di terzi,    estranei al rapporto coniugale,    non potendo la comunione legale essere sciolta se non per volontà dei coniugi.
Pertanto la Collega,   secondo orientamento costante della IV Sezione del Tribunale di Roma, dovrà pignorare il bene per intero per non vedersi dichiarare il pignoramento estinto, non essendo possibile, nella fattispecie,  pignorare solo una parte del diritto.  
Illustre Collega, leggo sempre con molta attenzione la Tua rubrica domenicale sul Messaggero che trovo davvero molto utile ed interessante per tutti gli operatori del settore. Vorrei chiederti alcuni chiarimenti sulla sospensione del procedimento esecutivo, in particolare sulla sospensione concordata, atteso che, mi pare di capire, non si tratti di atto dovuto, ma rimesso al potere discrezionale del Giudice. E’ così o mi sbaglio? Grazie per l’attenzione e la tua disponibilità. 
Il Decreto Legge n. 35 del 2005, convertito con modificazioni dalla Legge n. 80/2005, ha introdotto una nuova ipotesi di sospensione del processo esecutivo stabilendo all’art. 624 bis del codice di procedura civile  che il Giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, possa sentito il debitore, sospendere il processo fino a ventiquattro mesi. La norma presuppone l’accordo di tutte le parti costituite, ad esclusione del contumace e dell’interveniente adesivo semplice.  L’accordo non è, tuttavia, sufficiente dal momento che rientra nella discrezionalità dell’autorità giudiziaria, insindacabile in sede di giudizio di legittimità la convenienza della sospensione, anche se è buona prassi, per lo meno a Roma, concederla. L’articolo  624 bis stabilisce che l’istanza possa essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto, o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo fino a quindici giorni prima dell’incanto. Sull’istanza il Giudice deve provvedere nei dieci giorni successivi al deposito e, se l’accoglie, disporre che nei cinque giorni successivi il provvedimento di sospensione sia comunicato al Custode Giudiziario affinchè provveda alla  sua pubblicazione nel sito Internet nell quale è pubblicata la relazione di stima.  La sospensione può essere disposta per una sola volta e l’ordinanza è revocabile in qualsiasi momento, anche su richiesta di un solo creditore, sentito, comunque, il debitore. Trattasi, in sostanza, di decisione rimessa al potere discrezionale del Giudice, sia quanto a presupposti, sia quanto a determinazione della durata, fermo restando l’obbligo di motivazione di un eventuale provvedimento di rigetto. Alla sospensione consegue l’impossibilità di compimento di atti esecutivi, ai sensi dell’art. 626 c.p.c., salvo diversa disposizione del Giudice dell’esecuzione,il quale  conserva medio tempore la propria giurisdizione, entrando il procedimento in uno stato di provvisoria quiescenza destinata a sfociare nella prosecuzione o nell’estinzione.  Fermo il divieto di compiere atti esecutivi in senso stretto, potranno essere disposti dal Giudice atti conservativi, ordinatori o di carattere amministrativo; mentre permane l’attività di Custodia, salvo diverso provvedimento.
Buongiorno avvocato,
sono inquilina di un appartamento soggetto ad esecuzione immobiliare, non mi è mai arrivata nessuna comunicazione dal tribunale circa la vendita, posso esercitare il diritto di prelazione?
Gentile Signora,
nelle esecuzioni immobiliari e procedure concorsuali la legge esclude l’applicabilità del diritto di prelazione a favore dell’inquilino di immobili urbani ( art. 38 legge 392/78 ) come anche  a favore del coltivatore diretto e del confinante coltivatore diretto.  Esistono alcuni particolari casi di prelazione che, invece, possono essere esercitate nei confronti dell’acquirente aggiudicatario di immobile pignorato e riguardano  esclusivamente la prelazione dello Stato su immobili che costituiscono beni  culturali, dunque con  vincolo  di interesse storico, artistico ed archeologico e la prelazione del promissario acquirente di bene futuro ai sensi dell’art.9 del D.Lgs. 122/2005.
Gentile Avvocato  Sposato  sono una giovane collega iscritta nell'albo  di Roma.  So  che Lei e' Presidente dell'Associazione Custodi Giudiziari e vorrei  alcune informazioni relative a sapere come posso fare per iscrivermi  nell'elenco  speciale dei professionisti  delegati  alle operazioni  di vendita immobiliare.
Cara Collega, l'elenco  speciale in questione deve essere a norma dell'art 179 ter delle disposizioni  di  attuazione del c.p.c. aggiornato ogni  3 anni. La scadenza del triennio e' prossima ( febbraio   2009 ). L'elenco e'  composto  da avvocati e  commercialisti che abbiano maturato  comprovata esperienza nel  settore delle esecuzioni immobiliari. Se ritiene di  avere tali  requisiti  dovra' presentare domanda presso l'Ufficio Protocollo  del Consiglio  dell'Ordine degli Avvocati allegando elenco  delle procedure da Lei trattate.
Egregio Avv. Sposato ho un regolare contratto  di locazione registrato 6+6. Ho  saputo  che l'immobile andra'  all'asta. Posso  esercitare il diritto  di prelazione previsto per gli immobili  ad uso  commerciale?
Nel  caso  di immobile venduto  all'asta ne' il  conduttore di  bene immobile commerciale, ne' il  conduttore di terreno  agricolo possono  esercitare il  diritto  di prelazione previsto  dalla legge. Potra'  concorrere all'asta alla stregua di  qualsiasi  altra persona. Ove,poi, non  rimanga aggiudicatario  ed il  contratto  risulti  registrato prima che sia cominciata la procedura espropriativa immobiliare lo  stesso sara' opponibile alla procedura e  andra'  rispettato sino  alla sua scadenza.
Caro Avv. Sposato  ho  acquistato un immobile per asta giudiziaria e ho  riscontrato  che l'impianto elettrico e quello idraulico non sono  a norma. Posso  richiedere la riduzione del prezzo e/o il  rimborso  delle spese che dovro'   sostenere per l'adeguamento  a norma di legge? E se si  a chi?
Caro amico l'art. 2922 del  c.c.  sancisce che nella vedita forzata non ha luogo  la garanzia per vizi  della cosa e che questa non puo'  essere impugnata per causa di lesione, escludendo, in tal modo,  l'operativita' delle norme sulla garanzia per tali  vizi prevista dall'art.  1490 e sulla rescissione per lesione prevista dall'art. 1448 dello  stesso  codice.  La relazione del CTU  dovrebbe contenere indicazioni  complete circa le condizioni  dell'immobile posto in vendita e ritengo che,  soltanto, ove sia lacunosa a riguardo possa intentarsi una  azione di  risarcimento  verso chi l'ha redatta.
 


  
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